涉及上億人！中央發文全面推進“舊改”，影響有多大？

舊改，正在加速。

日前，國務院辦公廳公布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，指出到到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

今年以來，中央層面已經多次發文力推“舊改”。不同的是，這一次關鍵詞是“全面推進”，且有了具體時間表，意味著舊改即將全面上馬。

根據此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區改造。

事實上，老舊小區改造業已加速。據通報，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

老舊小區改造，不僅涉及民生改善的需求，還關乎擴大內需、拉動投資的重任，其影響不容忽視。

舊改全面推進，會帶來多大影響？

其一，舊改與棚改不同，不是大拆大建，而是小修小補，主要覆蓋2000年之前的城鎮老舊小區。

根據文件，舊改以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場、加建衛生設施教育設施為主，不涉及規模龐大的拆遷改造，也不涉及征地補償，這就與棚改形成明顯差異。

同時，老舊小區改造的范圍，限制在“2000年底建成的老舊小區”，且不是每一個小區都有改造的必要。

這類小區要符合“建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈”等條件。

這些老舊小區，主要集中于一二線城市的老城區，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。

●主要城市2000年前老舊小區占比

其二，與棚改“定向放水”不同，國家對“舊改”投入的錢相當有限，更多還要靠居民自籌。

錢從哪里來？這是始終無法繞開的問題。

根據文件，舊改資金來源主體主要有4個，分別是居民、政府、銀行等金融機構、（運營）單位等。同時，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。

也就是說，財政資金只能保障涉及水電氣路改造的“基礎類”部分，至于加裝電梯、改建停車場、加建衛生體育設施等“完善類”和“提升類”改造，財政可能會有一定扶持，更多還要靠居民和社會自己來解決。

總之，與棚改獲得來自央行源源不斷的“定向放水”不同，舊改更多還是依靠自身為主。

其三，與棚改不同，舊改固然有拉動內需、刺激投資之效，但對房價的影響相對有限。

過去幾年的“棚改”，對房價的影響眾所周知。

這背后的邏輯是，作為大拆大建的典型，棚改背后還存在貨幣化補貼的直接刺激，有央行通過psl貸款投放基礎貨幣來進行支撐，相當于對三四線棚改城市直接放水，影響可見一斑。

然而，這一次正在力推的“舊改”，邏輯截然不同。

沒有了大拆大建，沒有了來央媽“定向放水”的支持，舊改更多歸屬于民生工程的范疇，對房地產市場不會帶來顯著的影響。

其四，舊改之所以突然加速，與棚改接近收官有關。

2020年是全國棚改收官之年，各地棚改余量所剩無幾。2019年全國各地的棚改計劃量就已出現腰斬，2020年棚改計劃量也出現了大幅削減。

棚改收官，舊改接力，但能量早非當初可比。所以，個別過度依賴棚改的城市，其房價必然要接受基本面的檢驗。

其五，舊改，對“老破小“是雙刃劍：獲得了改善乃至升值的可能，但同時也失去了拆遷的可能。

舊改明顯利好于城鎮老舊小區。這些老舊小區多數位于中心城區，雖然地段一流，但擋不住歲月的侵蝕，無論是住房質量還是公共配套，都無法與新建小區相提并論。

這一次舊改的出現，無疑為“老破小”帶來估值提升的可能。一旦水電氣路獲得改造，甚至加裝電梯或加建停車場，其價格自然獲得支撐。

然而，這一利好蘊含的另一面是，大拆大建可能會被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財富晉級的期待落空。